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土地合作模式有几种

时间:2019-08-10 09:50  作者:admin  来源:未知  查看:  
内容摘要:可选中1个或多个下面的关键词,搜索相关资料。也可直接点搜索资料搜索整个问题。 农村土地流转模式,可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。 根据《农村土地承包经营权流转管理办法》第三十五条规定,本办法所称转让...

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  农村土地流转模式,可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。

  根据《农村土地承包经营权流转管理办法》第三十五条规定,本办法所称转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源,经承包方申请和发包方同意,将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户。

  转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变,原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。

  接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。

  第一条为规范农村土地承包经营权流转行为,维护流转双方当事人合法权益,促进农业和农村经济发展,根据《农村土地承包法》及有关规定制定本办法。

  第二条农村土地承包经营权流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上,精准杀两波,遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。

  第三条农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途,流转期限不得超过承包期的剩余期限,不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。

  第四条农村土地承包经营权流转应当规范有序。依法形成的流转关系应当受到保护。

  第五条县级以上人民政府农业行政主管(或农村经营管理)部门依照同级人民政府规定的职责负责本行政区域内的农村土地承包经营权流转及合同管理的指导。

  1、拥有土地使用权的当事人提供土地使用权(土地协议折价,或评估入股方式构成合作投资比例),另一方是具有房地产开发资质证书的房地产开发商提供资金和技术,以双方名义共同开发,然后按照双方约定比例进行分配并对自己名下的房屋进行使用或销售。从法律上讲,这是一种典型的合作形式,在内容和形式上都符合合伙经营的特点,对内按照合同约定的投资比例共同经营,共担风险,合作参与各方以分利、方式、土地补偿等方式获得利润汇报,对外双方共同互负连带责任。

  2、已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权,另一方当事人投入资金或技术,以土地使用权人的名义进行开发,待房屋建成后,依约定将房屋及其占用范围内的土地使用权以转让方式转让给投资方。这是一种以合作开发为名,吸收开发资金分享利益的合同,享有土地使用权的开发方负责开发经营的运作并承担经营风险,合作方只投入资金或技术,但不加名合作,也不参加经营及承担风险,只是享受固定的利润分成或获取固定的房屋作为投资回报,这是名为合作建房,实为借贷的合同,由于项目是以土地使用权人的名义进行开发,所以其中风险主要由提供土地使用权一方承担。

  3、已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权,另一方是具有房地产开发资质的房地产开发商投入资金和技术并以其名义进行开发建设,项目完成后,开发商依合同约定的分配比例将房屋所有权及土地使用权转移给出地一方;这是一种双方合作,单方负责开发经营的合同,实质上具有名为合作开发,实为转让土地使用权的性质,其中风险主要由开发商一方承担。

  4、已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权,另一方当事人提供资金双方共同组成一个房地产开发项目公司,并以项目公司的名义进行房地产开发建设,并按双方约定比例分配建成后的房屋或者将建成房屋出售后,按比例分配所得收益,这种合作开发的项目公司,类似法人型的联营体,项目公司依批准的经营范围活动并以其名义承担经营风险,完成项目公司使命后即告终止,对合作双方化解风险极为有利。由于新成立的房地产开发项目公司是独立法人,拥有土地使用权的当事人在提供土地使用权,必须办理相应土地出让过户手续。

  5、已拥有土地使用权的当事人(往往不具备开发资质,或开发资质等级不足),以挂靠形式与具有房地产开发资质证书的开发商签订合作开发合同,挂靠方负责开发经营所需资金,被挂靠方为房地产开发公司,负责办理合作项目的立项、批地、报建、签订销售合同,办理房地产权证,同时收取一定比例的管理费或分取固定的利润;这种合作方式逃避了房地产开发的行政管理,降低了成本,其实质是房地产开发企业以合作开发为名出租房地产资质证书以获取利益,一旦发生法律纠纷,合作方诉诸法院时,相关合同往往裁定无效。

  国内高新区大体分为四种开发模式,第一种是政府模式,也就是政府自己成立专门的公司,用政府财力完成园区的规划和一级开发。第二种是政企合作模式,由政府控制园区的产业定位和总体规划,委托园区开发企业进行开发和招商服务。第三种是大型企业模式,类似于华为、富士康这种大企业以自己业务发展为需要去做的园区开发建设。第四种是市场化开发模式,由开发企业从政府购置土地,通过园区的土地开发,资产运营及相应的产业增值服务,获得项目的综合回报,比如北科建嘉兴长三角创新园、青岛蓝色生物医药产业园和无锡中关村软件园太湖分园三大市场化的专业园区项目。

  于2008年10月9日至12日举行的十七届三中全会将聚焦农村改革发展问题,土地制度、粮食安全、城乡一体化等热点议题届时均有望给出新说法。这当中,土地制度变革尤受瞩目。农地是否可以入市,农民如何分享土地流转的收益,第三次土地改革万众期待。[此前一直被认为是“破冰”的林权改革(被称作“第三次土改”)有望在全国全面推开。 所谓“第三次土改”是相对于建国初的土改和后来农村家庭联产承包责任制而言的。这意味着全国25亿亩集体山林将回到农民手中。 下一步农地改革,大的原则不会变,农村家庭承包经营的基本制度将长期稳定不变。今后的改革也是在这个大框架下,鼓励流转和适度规模经营。 在土地家庭承包经营基本制度不变的前提下,对承包经营权的具体实现方式做出调整。由此,土地可以转包、转租或者股份合作,这几种方式之前的文件精神中都已提到,现在关键是农地的“抵押”和“继承”尚未突破。 第一,农村土地承包期有望从30年延长到70年。专家分析,新一轮农村改革可能会进一步完善土地征用制度,进一步延长土地经营权的年限,将农村土地的承包期从现在的30年延长到70年等。现行的《土地管理法》规定,“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。分析认为,这一条规定或许就是新农改的突破口 第二,宅基地置换。“对农民来说,‘宅基地置换’一方面是旧房换新房,生活环境和质量有了很大提高;另一方面是有了产权证,房屋可以上市交易,形成农民的一个财富积累机制;还有就是享受到镇保和养老。对当地的发展来说,土地实现规模化经营,更有实现规模效益的空间;同时,由于试点基地的建设,该地区的基础设施都有了很大的改善。” 第三,农地入市。 南海模式就是由村庄组成股份公司向工业投资方出租农地,地租收益按股在农户和集体之间分红。农地直接入市的第二种模式,是农地转用的权利主体从集体转为农户,这种模式流行于长三角地区。……[ 这是一场涉及亿万农民切身利益的变革,被称为“继农村土地承包后,中国土地使用制度上的又一重大改革”。这就是正在进行的全国集体林权制度改革。 如今,属于“农村集体经济组织”的山林,随着林改,走进了农民家庭,有关人士担心,如果不对《森林法》进行修改,将使此次改革的成果和效应受到重大影响。 土地制度,兹事体大,关系农民收入,农民不增收,拉动内需是空话;关系农民权益,农民权利无保障,三农问题难以破解;解决问题,唯有三个尊重,尊重实践,尊重历史,尊重农民。